[遺言信託遺産整理]芦屋西宮尼崎神戸大阪市の相続税対策はひょうご相続相談センターへ

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不動産・土地における項目

	土地の評価その１
	土地の評価その２
	土地の評価その３
	土地の評価その４
	土地の有効活用

	農地の納税猶予その１
	農地の納税猶予その２
	小規模宅地の特例
	底地物納

土地の評価　その１		土地の評価　その２
広大地の適用をしていますか 500㎡を超えている土地の評価で都市計画法29条の開発許可が必要とされる場合には、大幅な評価減が可能となっています。この評価減の可能な土地は、駐車場用地以外に農地、山林、古い借家、自宅も対象となっていますが、その判断にあたっては、実際に数多く広大地を適用している税理士に依頼するのが、節税できる一番大きなポイントだと思います。なぜなら、一般的に税理士は税の専門家ですが、土地の評価の専門家ではないからです。		利用単位で土地の評価を行っていますか土地の評価は利用単位毎で評価します。例えば、一筆の土地の中に貸家が数棟あれば、貸家の敷地毎に評価することになります。これによって、評価の仕方がかなり変わってきます。ですから、利用単位がどうなっているかは土地の評価の最初のチェックポイントです。

土地の評価　その３		土地の評価　その４
取得者毎で土地の評価をしていますか土地の評価にあたっては、取得者毎になります。相続時は一筆の土地を遺産分割して分筆し、分筆毎に相続人が取得すれば、その分筆毎の評価単位で評価することになります。ただし、この場合、注意しなければならないのは、分筆前の土地が広大地評価できるのであれば、分筆すべきではありません。分筆すると、広大地評価が適用できないかも知れないからです。この場合、広大地を使えるようにするためには、共有地とすべきです。もちろん、共有後、すぐに分筆するような広大地を使うがための共有地はだめですので、念のため。		開発のできない土地はありませんか市街化山林、雑種地で開発が既に完了し、残地として単独では開発できない、また開発しても造成費が高くなる土地については、路線価比準方式によらず個別評価を採用することになりますので、ご注意下さい。

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農地の納税猶予　その１		農地の納税猶予　その２
農地の納税猶予は配偶者が取得するのが原則一次相続で納税猶予対象農地は配偶者に取得させることが賢明です。遺産総額のうち法定相続分以上取得しても相続税はかからないばかりか、次の二次相続までに対策ができれば、二次相続の相続税が軽減できるからです。		調整区域と生産緑地指定内農地があれば要注意市街化調整区域と市街化区域内の生産緑地指定内農地の両方を農地の納税猶予を適用する場合は、例えば、生産緑地指定内農地を配偶者に市街化調整区域内農地を長男と分けて取得した方が賢明です。なぜなら、もし同じ人が相続してしまうと終生耕作することが必要となるからです。

小規模宅地の特例		宅地物納
配偶者と子供との共有にし、子供が適用します配偶者以外に適用させることです。なぜなら、配偶者には法定相続分または１億6,000万円のいずれか多い方の取得まで相続税がかからないからです。ただし、例えば自宅が240㎡以上の場合は、240㎡部分については子供に、240㎡を超える部分については配偶者が相続すれば、二次相続においても小規模宅地の特例が利用できます。		物納は収益性の悪い土地から行うべきです物納は、収益性の悪い土地から物納すべきです。私共は過去、底地物納を底地件数で底地件数で200件以上手がけています。平成18年4月から物納適格基準が明確化し、物納手続の迅速化、明確化が図られました。とりあえず、物納申請をしておくということが難しくなり、事前に計画的な納税方法を確保することが重要となりました。

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土地の有効活用

土地の有効活用を相続税と資金収支の両面から考えていますか

相続税を節税するための最大の効果を得るためには、建物(マンション・アパート)を建てることです。
なぜかといいますと、
建物の相続税評価額は

固定資産税評価額 ×（１－借家権）
大阪国税局管轄の大抵の場合は、
取得価額 × 50～60％ × (１－30％)
となりますので、例えば１億円の建物を建てますと、
１億円 × 0.5 × (１－0.3) ＝ 3,500万円というのが、建物の相続税評価額です。

よく、債務を作れば相続税対策といわれていますが、これははっきり言って誤りです。建物を建てることが相続税対策であって、何も借入金を作ることが相続税対策ではありません。これは金融機関と建築会社の両者にとってメリットがある話だからです。金融資産があれば、それをつかって収益建物を建てても立派な相続対策になりますし、また、低金利時代の中で収益性が増し、資産活用の視点から充分検討に値すると思います。大事なのは、収益物件を借入金で建てて注意しなければならないことは、借入金以上に相続税は節税されませんので、相続後の借入金の負担に耐えられるのかが、最大のポイントです。言い換えれば、返済能力に見合った有効活用を建築前に充分検討すべきです。一括借上げだからといって、安心できません。６つのリスク(空室リスク・家賃下落リスク・老朽化陳腐化リスク・管理リスク・財産承継リスク)を考えた差別性のある賃貸住宅を建てないと競争に負けてしまい、有効活用が不幸利用となり、資産家が悲惨家となってしまった方がいくらでもいます。そのようなことは決して起きないようにすべきです。

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